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置业泰国
10个投资泰国房地产的小贴士
购买前
外籍人士能否在泰国购买房地产？
可以。外籍人士可以拥有泰国公寓大楼的永久产权，比例上限为该项目各层面积总和的49%。此外，泰国法律对于房地产所有权人的年龄并无限制。在决定购买之前，请先确认该项目外籍人士持有比例。
对于想在泰国置业的外籍人士而言，购买永久产权的公寓项目无疑是最佳的投资方式。根据1979年制定的泰国公寓法（The Condominium Act B.E. 2522），外籍人士可以持有公寓项目的绝对永久产权及社区公共财产的公同共有所有权。尚思瑞提供的永久产权公寓项目遍布曼谷及其他知名旅游城市，当您想在泰国投资房产时，我们有多样的选择供您参考。
另一种置产选择为租赁。无论您是要租赁公寓或租用土地建筑房屋，都必须向各分区土地厅申请登记租赁权，在租赁期间内，您可拥有该土地上的建筑物或建筑改良物。然而，泰国法律规定租赁契约之期限，最少三年但不得超过三十年；租赁合同期满后，双方可延期租赁合同，但最长不超过三十年。期间买卖不破租赁。
外籍人士还可以通过注册公司购置土地或房产。若以公司的名义购买已建成项目，须支付购买总金额。若购置项目尚未建成，则需支付25－30％的合同款作为首付，剩余70－75％尾款于建成时缴纳。
由于泰国政府需要监控资金流向，因此购买房地产需以国际流通货币支付，并通过电汇方式将金额汇入卖方银行帐户，并须提供银行出具的汇款通知单（收据）和外汇交易证明，以保留合法的交易记录。请勿以现金支付房地产款项，若缺少上述银行证明文件，该所有权则无法移转登记至买方名下。
若外籍人士（非泰国籍人士）于持有房地产期间过世，财产继承人必须指定一名律师准备继承证明文件，继承人必须按照土地厅的规定缴纳费用。此外，不动产总价值超过一亿泰铢时，遗产继承人须缴纳遗产税，若低于一亿泰铢，则无须缴纳。
需要聘请中介或律师吗？还是两者都需要？
外籍人士在泰国购买公寓通常需要中介协助，但法律没有规定必须聘请律师。通常，中介会拟定一份买卖合同，其中包含买卖双方签署的所有协商细节条款。当然，买卖双方也可以直接交易，但我们建议您寻求中介协助。因为中介不仅更清楚当地市场，还能保障您的利益。
无论选择何种购买方式，在购买泰国房地产之前，您都应先了解泰国的法律程序。虽然法律没有规定要聘请律师，如果可能，我们建议您在专家的协助下协助进行交易，因为法律中的专业术语和条款相当复杂。通过专家确保交易顺利进行并为您争取最佳利益是明智之举。此外，我们强烈建议您选择能提供健全法律咨询服务的知名开发商作为交易对象。
外籍人士可以通过购置房地产获得签证吗？
作为外籍人士，有以下几种方式获得签证：
养老签证
许多外籍人士退休后选择在泰国养老，申请养老签证（退休签证）已成为一个绝佳选择。申请养老签证，您必须年满五十岁无泰国违法犯罪记录，且曾经持有泰国非移民签证，持有此签证不能在泰国工作和领取工资。此外，养老签证需每年更新，续签时须出示证明您的月收入不低于六万五千泰铢；或在过去三个月内的银行存款余额不低于八十万泰铢；或在一年内银行存款加上年收入总合不低于八十万泰铢。投资签证
申请投资签证亦为另一个选择。当您购买价值不低于一千万泰铢的公寓，且您曾经持有泰国非移民签证，即可申请投资签证，此签证为一年一签，须每年更新。泰国精英签证
如果您无法申请养老或投资签证，那么您可以考虑申请泰国精英签证。了解更多泰国精英签证的相关信息，请访问 www.thailandelite.com由于房地产相关法规可能会有变动，建议在您计划定居泰国并购置房地产前，咨询移民律师或当地泰国大使馆或领事馆，以确保个人利益。
还有其他费用吗？
租赁产权：租赁登记费
租赁产权分为两种情况，皆能保障您的权益并确保合同在法院中具有强制执行效力。对于租赁期限不超过三年的短期合同，法律并无强制要求登记。然而，若租赁期限超过三年或最长达三十年，必须至土地厅进行登记，以确保法院允许执行。目前，租赁登记费为租赁期间租金总额的1.1%，通常由出租人和承租人共同支付。永久产权：过户费
过户费以政府评估价值的2%计算。买方为过户费的缴纳义务人，但可由买方或卖方任一方支付，实际情况取决于买卖双方协议。待过户登记完毕后，即须缴纳过户费给土地厅。
| 租赁产权 | 永久产权 | 备注 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 缴费方 | 开发商 | 买方 | 开发商 | 买方 | |
| 费用 | |||||
| 租赁登记费 | 1.1 % | 通常开发商与买方各付一半，或按协商比例 | |||
| 过户费 | 2 % | 通常开发商与买方各付一半，或按协商比例 | |||
如有更多问题，可咨询当地律师事务所。
购买中
最好的财务选项是？
在泰国购房变得越来越容易，一些银行开始提供面向外籍人士的贷款服务，但仍需要经过一系列的申请手续才能完成。由于外籍人士贷款仍是一项新兴业务，因此可办理的银行名单仍会更动。关于最新的银行名单，您可咨询尚思瑞的销售代理，以获取资讯和流程建议，或发送邮件至internationalbuyers@sansiri.com，以获取更多信息。
银行贷款最重要的标准是申请者须有固定收入证明，该收入不限定在泰国境内，但您需要提供收入来源证明，银行才会批准申请。因此您必须准备工资条和银行流水，由于每家银行都有不同的规定，请事先与银行确认所需文件。
相当重要的一点是，若您已年满六十岁则无法在泰国申请购房贷款。此规定是假设六十岁以上人士，在贷款期限内较难符合持续固定收入的要求。对于未满六十岁的人士更需要注意的是，任何形式的抵押贷款都必须在借款人六十岁生日之前全部还清。
该选择期房还是现房？
尚思瑞同时为您提供期房和现房项目，下文为您列出了两类项目的优势，以便您选择最适合的项目。
期房优势：
- 灵活弹性： 购买期房让您有更多的定制机会，可以按照个人品味和预算进行装修设计及购置家具和电器；
- 选择多样： 在大型项目建成之前购买，户型选择更多样；
- 优惠促销： 开发商通常在项目预售初期提供更多的优惠折扣，提早购房有助于节省成本；
- 期房转售： 项目完工前将期房项目出售，可以给您带来获利机会。
对于现房而言，同样有多个优势：
- 租金收益： 如果您希望立即获得投资回报，现房可以让您更快出租；
- 搬迁入住： 无需等待项目完工，现房随时可以验房过户，更适合有迅速入住需求的买家；
- 转售获利： 热门地段的现房通常具有增值潜力，当您考虑转售时，往往可以更快速地售出并赚取利润。
泰国很受海外投资者欢迎
曼谷是一个发展迅速的大都市，公共交通系统四通八达，搭乘BTS及MRT轻轨可前往曼谷市区各处。交通基础建设迅速扩建，将很快延伸到曼谷郊区。因此，投资者不必仅执著于市中心的房产，我们建议您考虑一些快速发展的郊区，那里的基础设施完善，如商场、医院和学校等都已建成。搭乘BTS及MRT轻轨也可以快速地抵达曼谷市中心。这些足以证明新兴地区是一个极好的投资地点，尤其这些地区的房产价格相当吸引人，且拥有和市中心相当的生活品质。
泰国有许多快速发展的城市，这些城市充满了活力与机会，同时又具备该城市独特的魅力，吸引人们前来居住。往北到清迈（Chiang Mai）、清莱（Chiang Rai）至泰国东北部（Isaan），再南下到芭堤雅（Pattaya），华欣(Hua Hin)和班武里（Pranburi）等沿海城镇，各种选择满足您的一切需求。即使在南部，普吉岛（Phuket）、攀牙岛（Phang-nga）和苏梅岛（Samui）也已成为各类投资者的热门定居地点，您能在此找到工作与生活的平衡，不断增加的便利设施与自然美景让这里显得更加有吸引力。
在山景如画的北部，清迈给予您乡村生活的质朴和城市生活的繁华。基础设施不断增加、城市生活更加便利，商业机会也不断增长，使这里成为一个炙手可热的投资地点。这座城市以充满活力的美食文化而自豪，融合了兰纳（Lanna）文化的独特性和热闹的夜生活文化。目前，政府已计划开发连接泰国北部和南部的高速铁路，建成后从清迈到曼谷只需几个小时，未来周末想去南部美丽的海滩度假就更便捷了。
购买后
想要出租或转售房产该怎么办？
房屋所有者拥有出售或出租房产的合法权利。但是，必须符合法律要求并需支付相关费用。此外，根据法律规定，您需要出示汇款通知单（收据）和外汇交易证明，才能将资金汇回您的国家。
转售房产的相关费用
租赁产权：租赁登记费
租赁权分为两种情况，皆能保障您的权益并确保契约在法院中具有强制执行效力。对于租赁期间不超过三年的短期契约，法律并无强制要求登记。然而若租赁期间超过三年或最长达三十年，必须至土地厅进行登记，以确保法院允许执行。目前，租赁登记费为租赁期间租金总额的1.1%，通常由出租人和承租人平均支付。
永久产权：过户费
过户费以政府评定价值的2%计算。买方为过户费的缴纳义务人，但可由买方或卖方任一方支付，实际情况取决于买卖双方协议。待过户登记完毕后，即须缴纳过户费给土地厅。
印花税
出售持有满五年或超过五年以上的房地产时，不征收特别营利税（SBT），但须缴纳0.5%的印花税。
特别营业税（SBT）
如果公司或个人想要出售持有不到五年的房地产，必须征收特别营业税。目前税率依买卖价格或政府评定价值的3.3%（其中包括市政税）计算，取金额较高者缴纳。
预扣所得税（WHT）
如果卖方为公司，预扣所得税则以政府评定价值或买卖价格的1%计算，取金额较高者缴纳。若卖方为个人出售包括土地、透天住宅或公寓等房地产，并获得投资所得时，须依照泰国税法缴交预扣所得税，以政府估价按累进税率计算。
表A：买卖双方（公司或个人卖方）的纳税义务
| 租赁产权 | 永久产权 | 备注 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 缴费方 | 卖方 | 买方 | 卖方 | 买方 | |
| 税费 | |||||
| 租赁登记费 | 1.1 % | 通常开发商与买方各付一半，或按协商比例 | |||
| 过户费 | 2 % | 通常开发商与买方各付一半，或按协商比例 | |||
| 特别营业税 | 3.3 % | 持有房产低于五年需缴纳 | |||
| 印花税 | 0.5 % | 持有房产五年及以上需缴纳 | |||
| 预扣所得税 | 1%（卖方为公司时） | 卖方为个人时，将依据政府部门估价按累进税率计算 | |||
示例：如何计算个人卖方的预扣所得税
A. 个人所得税级距表（用于计算出售房地产的预扣所得税）
| 所得 | 税率 | 阶段税额 | 累计税额 | |
|---|---|---|---|---|
| 起 | 止 | |||
| 0 | 150,000 | 0% | 0 | 0 |
| 150,001 | 300,000 | 5% | 7,500 | |
| 300,001 | 500,000 | 10% | 20,000 | |
| 500,001 | 750,000 | 15% | 37,500 | |
| 750,001 | 1,000,000 | 20% | 50,000 | |
| 1,000,001 | 2,000,000 | 25% | 250,000 | |
| 2,000,001 | 5,000,000 | 30% | 900,000 | |
| 5,000,001 | 及以上 | 35% | N/A | N/A |
*在出售房地产时，第一等级的150,000泰铢不享受免税，需合并到下一等级计算税额。
| 持有年数 | 可扣除费用（所占价格的百分比） |
|---|---|
| 1年 | 92% |
| 2年 | 84% |
| 3年 | 77% |
| 4年 | 71% |
| 5年 | 65% |
| 6年 | 60% |
| 7年 | 55% |
| 8年及以上 | 50% |
C. 关费用及税率 （适用于购买/出售房产时）
| 相关税率（出售房产） | 税率 | 备注 |
|---|---|---|
| 过户费 | 2% | 通常买卖双方各付一半 |
| 特别营业税 | 3.3% | 适用于出售持有不满五年的房产时 |
| 印花税 | 0.5% | 适用于出售持有满五年及以上的房产时 |
| 预扣所得税 | 见表A |
• 假设卖方自转让登记日起3年内出售公寓单位
• 公寓单位的评定价值为3,000,000泰铢
-
按持有年度计算扣除费用比例
77% of 3,000,000 = 2,310,000
3,000,000 – 2,310,000 = 690,000 -
除以持有年数
690,000 / 3 = 230,000
-
按个人所得税税率计算应缴税费
5% of 230,000 = 11,500
-
乘以持有年数
11,500 x 3 = 34,500
若您还有其他问题，请咨询当地税务顾问。
房地产租赁相关费用
房地产出租佣金
一般来说，出租房地产中介会收取一个月的租金为佣金，且适用于后续更新租赁契约，但仍需要和您的中介进行确认。需要注意的是，法律上没有明确规定需要雇用中介，意即屋主可以选择自行出租而省去佣金费用。
还有哪些额外费用？
在购买泰国房地产时，您需要考虑以下四项居住成本费用：
首先是公共维修基金，需要一次性缴纳给物业，用于支付未来社区重大维修费用，如重新粉刷建筑或更换电梯。其次为物业管理费，通常是每年支付给安保人员、保洁人员、物业管理员以及园丁，也就是公寓的运作费用。第三是电表安装、保险和服务费用。最后还有行政杂费，例如在各区土地局办理过户登记的费用。
尚思瑞是唯一一个提供全方位房地产投资服务的泰国房地产开发商
我们致力于为客户提供多样化且全方位的服务以及住宅项目，我们不断提升每一位住户的生活品质，以及为他们的生活提供更多便利。注重细节的客户服务让尚思瑞有别于其他房地产开发商，我们可以满怀信心地说，尚思瑞是泰国领先的全方位服务房地产开发商。
租赁与转售服务
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租赁与转售服务费用收取
租赁服务： 佣金为一个月的租金。
转售服务： 佣金为销售价格的3%。
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对于外籍投资者来说，物业管理十分重要。尚思瑞特别提供PPC物业代租代管服务，帮助海外投资者管理他们所投资的资产，例如：维护评估、协商重大维修事项、协调租赁各类事宜、跟踪租金缴纳情况、半年度家具及家电设备报告、各类费用代缴及账单汇总服务（若有）。
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在泰国拥有房地产虽说不是一件难事，但也难免有一些复杂的程序和过程需要您去了解与学习。最好的投资是能带来最优回报的投资。
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